W ostatniej dekadzie w Polsce obserwujemy rekordowe zainteresowanie budową domów jednorodzinnych. Dane z Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że segment inwestycji indywidualnych rośnie szybciej niż rynek mieszkań deweloperskich, a w 2025 r. liczba rozpoczętych budów domów przekroczyła 90 tys. Wbrew intuicji nie wszystkie z tych przedsięwzięć lokalizują się w bezpośrednim sąsiedztwie metropolii. Analiza przestrzenna ujawnia wyraźne skupienie aktywności w największych ośrodkach, lecz równocześnie kilka regionów peryferyjnych wyróżnia się wynikiem lepszym od wielu powiatów miejskich. Poniżej przyglądamy się, gdzie i dlaczego Polacy decydują się realizować marzenie o własnym domu.

Budowlana mapa Polski: dominacja metropolii i jej wyrwy

Większość nowych domów wciąż powstaje na obrzeżach aglomeracji. Aglomeracja warszawska, trójmiejska, krakowska, poznańska i wrocławska odpowiadają łącznie za ponad 35% wszystkich rozpoczętych budów w kraju. Paradoksalnie jednak to nie stolice regionów są liderami tabeli, lecz otaczające je powiaty ziemskie, gdzie grunty są tańsze, a procedury planistyczne mniej złożone. Według zestawienia GUS z 2025 r. czołówkę otwiera powiat krakowski (około 1,2 tys. nowych placów budów), następnie wejherowski, poznański, lubelski i kielecki, każdy z wynikiem przekraczającym 900 inwestycji.

Warto zwrócić uwagę na trzy powiaty małopolskie leżące poza bezpośrednim zasięgiem dużego miasta: nowotarski, nowosądecki i tarnowski. Mimo braku metropolitalnego impulsu rozwojowego zgromadziły one od 800 do 920 rozpoczętych budów, plasując się w pierwszej dziesiątce kraju. Wynik ten przewyższa niektóre powiaty wokół Warszawy czy Trójmiasta i świadczy o lokalnych uwarunkowaniach odmiennych od ogólnopolskiego trendu.

W 2025 r. piętnastka najbardziej aktywnych powiatów wyglądała następująco: • krakowski – ok. 1 218 domów • wejherowski – ponad 1 050 • poznański – ok. 1 050 • lubelski – ok. 940 • kielecki – ok. 920 • nowotarski – ok. 910 • rzeszowski – ok. 850 • nowosądecki – ok. 820 • tarnowski – ok. 810 • kartuski – niespełna 800 • wrocławski – ok. 780 • białostocki – ok. 760 • wielicki – powyżej 730 • bydgoski – ok. 700 • miński – ok. 680

Siła demografii, migracji i preferencji kulturowych

Co sprawia, że powiaty bez dużego rynku pracy i bogatej oferty deweloperskiej notują tak wysokie wolumeny budów? Pierwszym czynnikiem jest struktura demograficzna. Małopolskie powiaty z podium charakteryzują się relatywnie wysoką dzietnością (1,7–1,8 dziecka na kobietę wobec średniej krajowej 1,29) oraz młodą populacją. Większy odsetek rodzin z dziećmi przekłada się na popyt na większy metraż, ogród i prywatną przestrzeń.

Kolejnym motorem wzrostu są powroty emigrantów zarobkowych. Badania NBP wskazują, że transfery finansowe z zagranicy, szczególnie z Niemiec, Wielkiej Brytanii i krajów skandynawskich, są często kierowane na budowę domu rodzinnego w miejscu pochodzenia. Zjawisko to jest wyjątkowo wyraźne na Podhalu i Sądecczyźnie, gdzie tradycja budowania „na ojcowiźnie” pozostaje silna, a inwestycje realizowane są nierzadko systemem gospodarczym.

Istotne znaczenie ma również podaż mieszkań deweloperskich. W powiatach nowotarskim czy tarnowskim rocznie oddaje się do użytku zaledwie kilkaset lokali w budynkach wielorodzinnych, co jest wynikiem kilkunastokrotnie niższym niż w Krakowie lub Wrocławiu. Brak alternatywy na rynku pierwotnym przenosi część popytu na działki budowlane i segment indywidualny.

Nietypowe ogniska aktywności: turystyka i mikro-rynki

Analiza danych na poziomie gmin pozwala wyłapać mniejsze „wyspy” intensywnej budowy poza wspomnianymi regionami. Przykłady to pas wybrzeża między Słupskiem a Koszalinem, okolice Suwałk oraz powiaty bielski, cieszyński i żywiecki na pograniczu śląsko-małopolskim. W części tych lokalizacji odsetek domów wznoszonych z myślą o najmie krótkoterminowym lub drugim domu wypoczynkowym przekracza 20%. Sprzyja temu rozwój pracy zdalnej oraz rosnący popyt turystyczny, który wydłuża sezon wynajmu i poprawia opłacalność inwestycji.

Charakterystyczne jest również to, że gminy o wysokiej aktywności turystycznej uchwalają miejscowe plany zagospodarowania znacznie szybciej niż średnia krajowa, co ułatwia uzyskanie pozwolenia na budowę. Do tego dochodzi specyfika tzw. góralskiego i kaszubskiego rynku stolarki, gdzie lokalne ekipy oferują konkurencyjne ceny i krótkie terminy realizacji w technologii drewnianej lub modułowej.

Perspektywy i wyzwania na najbliższe lata

Eksperci prognozują utrzymanie wysokiego popytu na domy jednorodzinne co najmniej do 2027 r., głównie dzięki stabilnemu rynkowi pracy, programom wsparcia kredytowego i rozwojowi infrastruktury drogowej. Jednocześnie branża mierzy się z rosnącymi kosztami materiałów, deficytem wykwalifikowanych wykonawców i zaostrzającymi się normami energetycznymi, które podnoszą cenę metra kwadratowego użytkowej powierzchni budynków.

Kluczowe znaczenie będzie miała zdolność samorządów do równoważenia żywiołowej suburbanizacji z ochroną terenów rolnych i środowiska. Tam, gdzie braknie planów zagospodarowania, inwestorzy mogą napotkać wyższe ryzyko formalne i dłuższy proces administracyjny. Z kolei regiony, które w porę uregulują urbanistykę i zainwestują w infrastrukturę, nadal będą przyciągać kapitał prywatny, wzmacniając lokalne rynki pracy i usług.