Od początku 2025 r. polscy właściciele wolnostojących garaży z blachy muszą przygotować się na nową interpretację przepisów podatkowych. Samorządy, wspierane przez Ministerstwo Finansów, uznały, że część dotychczas nieopodatkowanych konstrukcji spełnia definicję budynku albo budowli w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W praktyce oznacza to konieczność złożenia deklaracji i uiszczenia podatku od nieruchomości, jeśli obiekt jest posadowiony trwale lub służy działalności gospodarczej. Osoby, które nie dopełnią formalności, ryzykują sankcje fiskalne oraz odsetki. Poniżej omawiamy, dlaczego doszło do zmian, jakie kryteria stosują urzędy oraz jak bezpiecznie przejść przez nową procedurę.

Skąd nagła zmiana podejścia administracji skarbowej

Impulsem do zaostrzenia praktyki było połączenie kilku zjawisk. Z jednej strony rosnące potrzeby budżetów gminnych zmuszają samorządy do poszukiwania dodatkowych wpływów. Z drugiej – Centralny Rejestr Budynków i Lokali, systematycznie zasilany danymi geodezyjnymi oraz zdjęciami satelitarnymi, ułatwia identyfikację niezgłoszonych obiektów. Dodatkowo, w ostatnich latach zapadło kilka wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. II FSK 2903/17 oraz III FSK 493/20), które ugruntowały stanowisko, że garaż z blachy może być traktowany jak budynek, jeśli spełnia warunki konstrukcyjne wskazane w prawie budowlanym. Samorządy uznały więc, że dotychczasowe, często pobłażliwe podejście prowadziło do nierównego obciążenia podatników, a pochodzące stąd luki w dochodach należy zlikwidować.

Kiedy blaszak jest budynkiem, a kiedy „ruchomością”

Kluczowe znaczenie ma stan techniczny obiektu i sposób jego posadowienia.

1. Konstrukcja mobilna: lekka hala z blachy ustawiona „na kostkach” lub płytach betonowych, bez trwałego połączenia z gruntem, co do zasady nie wyczerpuje definicji budynku. Fiskus klasyfikuje taki obiekt jako rzecz ruchomą – podatek od nieruchomości nie powstaje, o ile garaż nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej i można go relatywnie łatwo przestawić.

2. Obiekt na fundamencie: jeżeli garaż posiada wylewkę lub stopę fundamentową i jest zakotwiony chemicznie bądź mechanicznie, organ podatkowy traktuje go jako budynek (art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Wystarczy, by konstrukcja miała: (a) wydzieloną przestrzeń wewnętrzną, (b) dach, (c) trwałe połączenie z gruntem. Spełnienie tych trzech przesłanek powoduje obowiązek złożenia deklaracji na formularzu DN-1 w terminie 14 dni od zakończenia budowy lub nabycia tytułu prawnego do gruntu.

3. Wykorzystanie w biznesie: nawet lekka, przenośna konstrukcja może zostać objęta podatkiem, jeśli służy magazynowaniu towaru czy parkowaniu firmowych pojazdów. Ustawa nakazuje wówczas stosowanie wyższej stawki maksymalnej (dla 2025 r. projekt resortu finansów przewiduje 33,10 zł za m² powierzchni użytkowej budynków związanych z działalnością).

Obowiązki właściciela po 1 stycznia 2025 r.

Nowa praktyka organów podatkowych oznacza, że każdy posiadacz blaszanego garażu powinien:

• zweryfikować sposób posadowienia konstrukcji – brak trwałego fundamentu zwykle wyłącza obowiązek podatkowy, ale nie wtedy, gdy obiekt służy firmie;

• sprawdzić, czy w ewidencji gruntów i budynków (Starostwo Powiatowe) garaż figuruje jako „budynek niemieszkalny” – ewentualna niezgodność z rzeczywistością może skutkować wymierzeniem zaległego podatku za ostatnie pięć lat wraz z odsetkami;

• złożyć deklarację DN-1 lub informację IN-1 do 15 stycznia kolejnego roku podatkowego, jeżeli garaż spełnia przesłanki budynku albo budowli;

• archiwizować fakturę zakupu, dokumentację zdjęciową i ewentualny projekt fundamentów – w razie kontroli będzie to kluczowy dowód pozwalający wykazać faktyczny charakter budowli.

Konsekwencje uchylania się od deklaracji

Ordynacja podatkowa przewiduje sankcyjną stawkę 20 proc. od nieujawnionego zobowiązania (art. 56 §4), a odsetki liczone są według stopy referencyjnej NBP powiększonej o 4 punkty procentowe. W niektórych gminach urzędnicy sięgają po zdjęcia lotnicze i porównują je z deklaracjami właścicieli, co ułatwia ustalenie zaległości. Jeżeli podatnik sam zgłosi garaż przed kontrolą, może skorzystać z tzw. czynnego żalu i uniknąć części sankcji.

Prawidłowe rozliczenie ma zatem znaczenie nie tylko fiskalne, lecz także prawne – objęcie niezgłoszonej konstrukcji postępowaniem legalizacyjnym w trybie prawa budowlanego może oznaczać dodatkowe opłaty od 2,5-krotności do 50-krotności stawki podstawowej. Zdecydowanie warto więc ocenić status blaszaka jeszcze przed końcem roku.

Jak przygotować się na 2025 r. – praktyczne rekomendacje

Eksperci podatkowi radzą, by w pierwszej kolejności sporządzić inwentaryzację wszystkich garaży na posesji. Następnie należy ustalić, czy dowody (np. zdjęcia z montażu) potwierdzają brak fundamentu. Przy obiektach wzniesionych po 2020 r. warto skonsultować się z architektem lub geodetą, którzy pomogą w sporządzeniu opinii technicznej. Jeżeli garaż ma być wykorzystany wyłącznie prywatnie, umieszczenie w oświadczeniu, że nie służy działalności gospodarczej, ograniczy ryzyko zastosowania wyższej stawki. Natomiast przedsiębiorcy powinni doliczyć podatek do kosztów firmy od stycznia 2025 r., aby uniknąć nieprzyjemnych korekt.

Zmiana podejścia urzędów nie musi oznaczać finansowej katastrofy, ale wymaga świadomego działania. Im wcześniej właściciel sprawdzi, czy jego blaszak kwalifikuje się do opodatkowania, tym łatwiej uniknie sankcji i zoptymalizuje wysokość należności na kolejny rok.